Cuánto se paga a Hacienda por vender un piso en 2026
No tributas por todo el precio de venta. Pagas IRPF por la ganancia patrimonial: lo que realmente ganas después de ajustar precio de compra, gastos, impuestos, mejoras y costes de venta.
Revisado el 4 de agosto de 2026 · Normativa y escalas oficiales vigentes consultadas
La fórmula que importa
menos gastos de vender
más gastos y mejoras
Si el inmueble estuvo alquilado, recibió subvenciones, se adquirió por herencia o donación, tiene varios propietarios o se vende por un no residente, el cálculo necesita ajustes. La calculadora siguiente cubre el caso general de una compra y venta ordinarias por un residente fiscal en España.
Calculadora de IRPF por vender una vivienda
Tramos de la base del ahorro
La escala vigente consultada aplica tipos marginales: cada porcentaje afecta solo a la parte de ganancia que cae dentro de ese tramo, no a toda la ganancia.
| Parte de la base del ahorro | Tipo marginal | Cuota acumulada al final del tramo |
|---|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % | 1.140 € |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21 % | 10.380 € |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23 % | 44.880 € |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27 % | 71.880 € |
| Más de 300.000 € | 30 % | — |
La calculadora estima el impuesto incremental generado por la venta considerando la “otra base del ahorro” que introduzcas. No sustituye el resultado completo de la declaración ni incorpora compensaciones de pérdidas.
Gastos que pueden cambiar mucho el resultado
Suelen aumentar el valor de adquisición
- ITP, IVA y AJD satisfechos en la compra.
- Notaría, registro y otros gastos inherentes a adquirir.
- Inversiones y mejoras acreditadas que aumentan valor o vida útil.
Suelen reducir el valor de transmisión
- Honorarios de inmobiliaria pagados por el vendedor.
- Gastos y tributos inherentes a la venta satisfechos por el vendedor.
- Otros costes directamente vinculados, si cumplen el criterio fiscal y están justificados.
No metas todo en el saco
- Los intereses de financiación no incrementan el valor de compra.
- Reparar o conservar no es automáticamente una “mejora”.
- Sin factura y justificante de pago, defender el gasto se complica bastante.
Casos que requieren ajuste
- Vivienda alquilada: amortizaciones fiscalmente deducibles.
- Herencia o donación: valor y gastos de adquisición específicos.
- No residentes: reglas y retención propias.
Cuándo puede quedar exenta la ganancia
| Situación | Idea clave | No te saltes |
|---|---|---|
| Reinversión en vivienda habitual | La ganancia puede quedar total o parcialmente exenta si reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual. | Plazo general de dos años, antes o después de la venta, y requisitos de vivienda habitual. |
| Mayores de 65 años | La ganancia por transmitir la vivienda habitual puede quedar exenta. | Debe cumplir el concepto fiscal de vivienda habitual. |
| Dependencia severa o gran dependencia | Existe exención para la transmisión de vivienda habitual en los supuestos previstos. | Hay que acreditar la situación y el carácter habitual. |
| Dación en pago o ejecución hipotecaria | Puede existir exención si afecta a vivienda habitual y se cumplen las condiciones legales. | No se aplica a cualquier entrega o venta. |
IRPF no es lo mismo que plusvalía municipal
La venta puede generar dos cálculos distintos:
- IRPF: grava la ganancia patrimonial y se declara en la renta del año de la venta.
- Plusvalía municipal (IIVTNU): la gestiona el ayuntamiento y se relaciona con el incremento de valor del terreno urbano. El importe depende de datos catastrales, años y ordenanza municipal.
La calculadora estima el IRPF y permite descontar la plusvalía municipal que tú introduzcas para obtener el efectivo neto. No calcula el IIVTNU: ese importe depende de los datos catastrales y de la ordenanza del ayuntamiento. Mezclar ambos impuestos es una manera estupenda de asustarse con un número que no significa nada.
La parte que aprendí al preparar una venta real
Cuando preparé mi propia venta de vivienda, el error más fácil era mirar “precio de compra frente a precio de venta” y dar el beneficio por hecho. Pero la cifra fiscal depende de una carpeta bastante menos glamurosa: escritura, ITP, notaría, registro, facturas de mejoras, agencia y justificantes.
Mi regla práctica: antes de decidir qué harás con el dinero, calcula tres cifras separadas: efectivo que recibirás, ganancia patrimonial fiscal e impuestos/gastos pendientes. El saldo de tu banco el día de la firma no es tu beneficio neto.
Preguntas frecuentes
¿Hacienda cobra un porcentaje del precio total de venta?
No en el IRPF de un residente por una venta ordinaria. Se calcula la ganancia o pérdida comparando valor de transmisión y valor de adquisición ajustados.
¿Si vendo con pérdidas tengo que pagar IRPF?
No hay cuota por una ganancia inexistente. La pérdida debe declararse y puede entrar en las reglas de compensación de la base del ahorro.
¿Puedo descontar una reforma?
Las inversiones y mejoras justificadas pueden aumentar el valor de adquisición; los simples gastos de reparación y conservación no se tratan automáticamente igual. Conserva facturas, pagos y una descripción clara de las obras.
¿Cuándo declaro la venta?
En la declaración correspondiente al ejercicio en que se produce la transmisión. Una venta realizada en 2026 se declarará, con carácter general, en la campaña de renta de 2027.
¿La hipoteca pendiente reduce la ganancia patrimonial?
El capital pendiente no se resta de la ganancia por el simple hecho de existir. Sí influye en el efectivo neto que recibes y tiene reglas específicas al calcular el importe susceptible de reinversión en vivienda habitual.
¿Esta calculadora sirve si soy no residente?
No. Los no residentes tienen reglas propias y la operación puede estar sujeta a una retención sobre el precio. Usa el cálculo específico para IRNR.
¿Cuánto dinero me queda realmente después de vender?
El efectivo neto estimado descuenta del precio de venta los gastos de transmisión, la plusvalía municipal introducida, la hipoteca pendiente y el IRPF estimado. No es lo mismo que la ganancia patrimonial fiscal.
Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria: qué ocurre cuando vendo un inmueble
- AEAT: reglas generales de cálculo
- AEAT: gravamen de la base del ahorro
- AEAT: exención por reinversión en vivienda habitual
- BOE: Ley 35/2006 del IRPF, texto consolidado
- Metodología y revisión editorial de AlbertPuig.org
Contenido educativo y estimación orientativa. La fiscalidad cambia y un detalle de la operación puede modificar el resultado: confirma el caso concreto antes de presentar tu declaración.
La venta es el principio, no el plan
Cuando tengas clara la cifra neta, decide qué parte conservar líquida y qué parte invertir con horizonte suficiente.
Qué hacer con una cantidad grandeSimular el crecimiento del dineroComprobar la cobertura del bancoVer todas las guíasExperiencia y criterio personal
Mi caso fue el motivo para crear esta guía
Esta página no nació de buscar una palabra clave al azar. La preparé mientras ordenaba mi propia operación: compré el piso por unos 63.000 €, la venta se planteó alrededor de 115.000 € y descubrí que la diferencia entre ambas cifras no es el beneficio limpio. Hay compra, reforma, notaría, registro, inmobiliaria, plusvalía e IRPF. Mi consejo subjetivo es muy simple: antes de gastar el dinero de una venta, separa el peor escenario fiscal razonable. Dormirás bastante mejor.
Albert Puig · Ingeniero, inversor y creador de estas herramientas.
Vídeo de Albert relacionado con esta decisión
Compré un piso sin saber invertir: mi experiencia completa
No sustituye los cálculos de la página: añade mi razonamiento, ejemplos y matices personales.