Herramienta de inversión distressed

Precio máximo para un piso ocupado

Calcula cuánto puedes pagar sin olvidar la reforma, los gastos y los años en los que tu capital puede quedar bloqueado.

Calculadora de inversión para una vivienda ocupada

Qué calcula exactamente

La herramienta estima el precio que tendría sentido pagar hoy por una vivienda que no puedes disfrutar todavía. Parte de un valor de mercado libre y conservador, resta una reforma extrema de 500 €/m², suma los costes que conozcas y descuenta una exigencia del 20% anual durante el tiempo de espera.

500 €/m²reforma de estrés si no puedes visitar

20%rentabilidad anual mínima exigida

1–5 añostiempo estimado hasta recuperar posesión

Introduce los datos del anuncio

Si un dato no está claro, usa una cifra conservadora. La calculadora está diseñada para descartar compras demasiado caras, no para justificar una operación.

Precio anunciado (€)
El precio que pide el vendedor. No incluye automáticamente impuestos ni gastos de compra.

Valor libre conservador (€)
Lo que valdría vacío, visitable y en estado normal. Estímalo con comparables de la misma zona, sin usar el precio del anuncio.

Superficie construida (m²)
Se multiplica por 500 €/m² para cubrir una reforma extrema cuando no puedes inspeccionar el interior.

Costes iniciales y futuros (€)
Incluye ITP, notaría, abogado, procurador, comunidad, IBI, derramas y mantenimiento si puedes estimarlos.

Años hasta recuperar posesión
Usa el plazo que soportarías en un escenario malo. A más años, menor precio máximo.

Situación declarada
No todas las ocupaciones siguen el mismo procedimiento. Si no hay documentación, considera el riesgo más alto.

La fórmula, paso a paso

Reforma de estrés = superficie × 500 €/m²

Capital recuperable = valor libre − reforma − costes

Precio máximo = capital recuperable ÷ (1,20^{años de espera})

El divisor 1,20^años exige que el margen compense un 20% anual por el tiempo sin posesión. No presupone ninguna revalorización futura.

Resultado

Completa los datos para ver el precio máximo racional y el veredicto.

Cómo leer el veredicto

EXCEPCIONAL: el anuncio está dentro del precio máximo calculado.

MUY INTERESANTE: hasta un 20% por encima; solo con negociación y documentación sólida.

SOLO CON OFERTA AGRESIVA: entre un 20% y un 50% por encima.

DESCARTAR: más de un 50% por encima del máximo racional.

Qué comprobar antes de reservar

Pide nota simple, cargas, deuda de comunidad, IBI, derramas, VPO, usufructos, nuda propiedad, contrato o título del ocupante, procedimiento judicial, urbanismo y una revisión independiente de abogado. Sin inspección interior, reserva siempre un margen adicional.

Advertencia

Esta herramienta sirve para filtrar oportunidades y preparar una oferta. No predice plazos judiciales, no sustituye una tasación ni la revisión de un abogado y no garantiza la rentabilidad.