Inversión inmobiliaria para alquilar: calcula la rentabilidad que queda
Ingresosalquiler realista, no el máximo del anuncio
Gastosvacíos, seguro, comunidad, IBI y reparaciones
Margencolchón para que la operación resista
La cifra que importa es el flujo de caja
Una vivienda puede presumir de una rentabilidad bruta atractiva y dejar poco dinero cada mes. Empieza con un alquiler prudente, resta todos los gastos recurrentes y calcula cuánto queda antes y después de la cuota hipotecaria. Si el resultado solo funciona con ocupación perfecta, el precio ya es demasiado alto.
Qué gastos debes descontar
Costes anuales
Comunidad, IBI, seguro, mantenimiento, pequeñas averías y una provisión para meses sin inquilino.
Costes de entrada
Impuestos, notaría, registro, reforma, mobiliario y cualquier comisión. Son parte del capital invertido.
Checklist antes de hacer una oferta
- Compara alquileres cerrados o anuncios con características equivalentes.
- Prueba un escenario con un mes vacío y una reparación relevante.
- Comprueba demanda, transporte, empleo y oferta futura en la microzona.
- Decide tu precio máximo antes de negociar y respétalo.
Regla práctica
La mejor operación no es la que tiene la cifra bruta más alta, sino la que sigue generando caja cuando aparecen los gastos que el anuncio no enseña.